大切なご家族の資産と
その継承の準備は
万全ですか？
相続したことを知った日から3年以内に登記をしなければならなくなりました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料のおそれがあります。それ以上に重いのは、名義が動かないまま兄弟が年をとり、相続人が増え、誰も触れない土地になっていくことです。まずは「うちは大丈夫？」を、一緒に確かめるところから始めませんか。
ご相談は司法書士 稲垣 康江 が対応します。登記手続は提携の司法書士法人が担当。当社は法律事務を行いません（弁護士法第72条・司法書士法に配慮した体制です）。
相続の「4割」は不動産。
その価値と所有権は見える化されていない
現金や預貯金は、通帳を見れば金額が分かります。ところが不動産は、いくらなのか・誰の名義なのか・売れるのかが、家族の誰にも分かっていないことがほとんどです。この「見えない4割」が、いま日本の各地で手つかずのまま残っています。
相続人の多くは、実家の名義を知らない
親御さんの財産を、子はほとんど把握していません。分かるのは相続が起きた後。しかも、そのときには手遅れの選択肢が増えています。
土地は「切り分けられない」
現金は按分できますが、土地はナイフで分けられません。だから共有名義になり、共有名義は次の代でさらに分割されていきます。
2026年、路線価は5年連続上昇
令和8年分の路線価は全国平均で前年比+2.9%、2010年以降で最大の上昇。評価額が上がれば、相続税・固定資産税の負担も上がります。
※ 路線価の出典：国税庁「令和8年分の路線価等について」（2026年7月1日公表）。
「そのうち」が、もう通用しなくなりました。
2024年（令和6年）4月1日、不動産登記法が改正され、相続登記の申請が義務になりました。罰則があるから怖いのではありません。期限を過ぎた土地は、売ることも、直すことも、誰かに渡すことも難しくなっていくからです。
相続登記とは
相続登記とは、相続によって不動産の所有権を取得したことを登記簿に反映させる手続きです。登記簿の名義人が亡くなった方のままだと、その不動産は売却も担保提供もできず、次の相続が起きるたびに権利関係が複雑になっていきます。令和6年4月1日からは、この手続きが法律上の義務になりました。
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令和6年4月1日相続登記の申請が義務化。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要になりました。
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遺産分割がまとまったとき分割協議が成立した日から3年以内に、取得した相続人が登記を申請します。協議が長引けば、その分だけ期限も後ろにずれます。
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令和6年4月1日より前の相続すでに相続が始まっている場合も対象です。こちらは3年の猶予期間が設けられています。ただし、待てるのはここまでです。
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正当な理由なく怠った場合10万円以下の過料（行政上のペナルティ）。相続人が極めて多数に上る場合など、戸籍収集や相続人の把握に多くの時間を要するケースは「正当な理由」に当たるとされています。判断は個別事情によります。
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同じ改正で氏名・住所の変更登記も義務化されました。婚姻や引越しで住所が変わったまま放置された名義も、同じく整理が必要です。
名義が動かない土地に、待ったなしの税
空家等対策特別措置法の改正（令和5年12月施行）により、「管理不全空家」という区分が新設されました。行政の勧告を受けると住宅用地の税の特例が外れ、固定資産税が最大6倍になり得ます（小規模住宅用地の場合）。
誰のものか分からない家は、管理もされません。管理されない家には、税金と近隣の不安が積み上がります。
相続土地国庫帰属制度という出口
- 相続した土地を国に引き取ってもらう制度です（令和5年4月27日施行）。
- ただし、崖がある土地・境界が確定していない土地・建物がある土地・抵当権や賃借権が付いた土地は引き取ってもらえません。
- 審査手数料は1筆あたり14,000円。承認されると、10年分の管理費用に相当する負担金（宅地は原則20万円程度〜）の納付が必要です。
- つまり、「きれいな状態に整えてからでないと、手放すこともできない」のです。
うちは大丈夫？
あてはまるものを選んでください。最後に、いまの状況を整理してお伝えします。
※ このチェックは一般的な情報提供であり、個別の法律判断ではありません。
実家・相続不動産の名義チェック
8問 / 所要30秒。回答は送信されません（この画面内だけで判定します）。
「どうしよう…」の正体は、たいてい
この6つのどれかです。
どれも珍しい話ではありません。そして、どれも動かせる状態に戻せます。順番と段取りさえ間違えなければ、です。
共有名義のまま、次の代へ
父の土地を兄弟3人で共有。1人が亡くなり、その子が加わり、次の代では9人に。売りたくても全員の同意が取れず、誰も使えないまま固定資産税だけを払い続けます。
行方不明の相続人がいる
連絡が取れない兄弟、海外に住んでいる叔父。遺産分割協議は全員の参加が前提です。所在調査から必要になる場合があり、時間がかかる手続きです。
親が認知症になり、手続きが止まる
認知症になると、ご本人の法律行為は原則として認められません。売却も贈与もできなくなります。元気なうちにしか打てない手があります。
山林・田畑・別荘が残る
山林は管理を怠ると倒木や崖崩れの原因になります。別荘やリゾートマンションは、需要がなければ「10万円でも売れない」ことがあります。
境界が決まっていない
境界未確定の土地は、売却も国庫帰属もできません。隣地との立会いと測量が必要です。相続が起きてから始めると、相手も代替わりしています。
実家を誰も見ていない
空き家は数年で傷みます。管理不全空家に指定されれば、税の負担は跳ね上がり、近隣との関係も悪くなります。きっかけは「名義が動いていないこと」です。
民有地という言葉が、
命を守れない理由になりました。
住宅の裏山が崩落、79歳女性が死亡
台風25号の大雨により、横須賀市の住宅の裏山が崩れ、住んでいた79歳の女性が亡くなりました。県や市には以前から「斜面が崩れている」という相談が寄せられていたと報じられています。
市長は「横須賀には民有地の崖が多い」と述べています。人が住み続けている土地ですら、所有者が対応しなければ、行政は最後まで守り切れません。ましてや所有者が分からない土地は、誰も、何もできません。
出典：朝日新聞「横須賀女性死亡の崖崩落 以前から土砂流出、所有者に対応求めていた」（2026年9月24日）、NNN・FNN各社報道（2026年9月24日〜25日）
山林が崖崩れの原因になる
山林は、手を入れなければ荒れます。木が生い茂れば地盤を弱め、枯れれば保水力が落ちる。管理されない山林は、斜面の下に住む人の生活と命に直結します。
土地には管理責任がある
土地の所有者は、自分の土地を適切に管理する責任を負います。崩れた土砂で隣家や通行人に損害を与えれば、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。「名義だけ残っているから関係ない」では済みません。
そして、持ち主が分からない
広島では土砂災害のあと、崩れた山林の所有者が特定できず、砂防工事に着手できない事例がありました。昭和の登記のまま相続が重なると、所有者は数十人・100人を超えます。全員の同意がなければ、工事もできない。これが所有者不明土地のいちばん恐ろしいところです。
だから、名義を整えることは「防災」です
- 所有者がはっきりしていれば、行政も所有者も、危険な斜面に手を打てます。
- 名義が動いていない土地は、工事の同意も、売却も、寄付もできません。
- 相続登記は、単なる事務作業ではなく、土地を「動かせる状態」に戻す作業です。
相談から登記まで、
窓口はひとつで構いません。
「どこに相談すればいいのか分からない」が、いちばん時間を失う原因です。当社が窓口となり、登記手続は提携の司法書士法人が担当します。司法書士による相談から、登記の完了まで、分断せずに進めます。どうぞ、お気軽にご相談ください。
東京都港区赤坂2-12-20 ディアシティ赤坂東館501
ご相談（司法書士が対応）
登記簿・固定資産税の通知・戸籍など、お手元にあるものをご準備ください。無くても構いません。まず、いまの名義と相続関係を整理します。ご希望の日時はこちらのカレンダーからお選びいただけます（予約制）。初回のご相談は、オンライン（ビデオ通話）またはお電話で承ります。紛争性の高いご相談は、提携弁護士をご案内します。
調査・方針のご説明
登記簿、戸籍、場合によっては現地の状況を確認します。相続人の範囲、共有の可能性、境界、使える制度（遺産分割・国庫帰属・売却・活用）を洗い出し、優先順位と費用の見積りをお出しします。ここで「やる・やらない」をご判断いただいて構いません。
相続人全員の合意づくり
遺産分割協議、共有物分割、家族信託、後見制度など、状況に応じた選択肢をご提案します。遠方・海外の相続人、連絡が取れない相続人がいる場合の進め方もご案内します。相続は「起こってから」では打てる手が減ります。
登記申請・完了
必要書類の作成と登記申請は、提携の司法書士法人港リーガルパートナーズが行います。登記完了後は、登記識別情報・登記簿の内容をご報告します。その後の売却・活用をご希望の場合は、当社が不動産の情報整理と買主・投資家のご案内までを担当します。
役割分担と、非弁行為への配慮について
当社は、弁護士法第72条（非弁行為の禁止）および司法書士法に配慮し、次の体制で業務を行います。専門家の判断を、当社が代わりに行うことはありません。
- 登記手続に関する法律相談・書類作成・登記申請の代理は、司法書士（提携司法書士法人）が担当します。
- 当社の役割は、ご相談の受付、日程調整、資料の整理、および不動産の売却・活用に関する情報提供です。当社は法律事務を行いません。
- 当社は、司法書士・弁護士のご紹介の対価として報酬を受け取りません。
- 相続人間の紛争性が高い事案（遺産分割がまとまらない、調停が必要 等）は、弁護士が対応します。
- 司法書士が取り扱える業務の範囲は、司法書士法第3条に定められた範囲に限られます。登記申請の代理権限には、事件の内容に応じた制限があります。
「いくらかかるのか」を、先にお伝えします。
相続の相談がいちばん進まない理由は、費用が見えないことです。当社は、調査の結果が出た時点で総額の見積りをお出しし、ご納得いただいてから手続きに入ります。
| 項目 | 費用 | 内容 |
|---|---|---|
| 初回相談（30分・予約制） | 無料 | 司法書士が名義と相続関係を確認します。オンライン（ビデオ通話）またはお電話で承ります。ご予約が必要です。 |
| 登記手続の報酬 | 個別見積もり | 相続登記、住所変更登記、遺産分割に伴う登記など。提携司法書士法人の報酬です。 |
| 実費 | 実費 | 登録免許税、戸籍・登記簿などの取得費用、郵送費。 |
| 調査（戸籍・境界・現地） | 個別見積もり | 相続人の確定、境界の確認、現地確認などが必要な場合。 |
よくあるご質問
親が亡くなって10年以上経ちます。もう手遅れですか？
相続税がかかるかどうか分かりません。
兄弟仲が良くありません。相談しても大丈夫ですか？
遠方・海外に住む相続人がいます。進められますか？
司法書士に相談するのと、弁護士に相談するのは何が違いますか？
売りたい／手放したい土地があります。買ってくれる人はいますか？
まだ元気な親がいます。今のうちにできることはありますか？
税理士・不動産会社ですが、お客さまを相談につなぐことはできますか？
相続登記は自分でできますか？
相続登記の期限はいつまでですか？
相続登記の費用はどのくらいかかりますか？
東京・港区で、相続登記を相談できる司法書士を探しています。
「うちのお客さまの登記、どこに頼もう」
その相談先として使ってください。
相続税の申告をしても、登記が動いていなければ売却も融資も進みません。逆に、登記が整えばお客さまの選択肢は増え、あなたの提案も通るようになります。当社は、専門家の皆さまからのご相談を独立的に受け止める窓口です。
税理士の方へ
申告後の不動産処理、評価に必要な名義・権利関係の確認、納税資金のための売却検討まで。不動産の整理が必要なお客さまを、そのままつないでください。
不動産会社の方へ
「売りたいが名義が動いていない」「共有者が多すぎて媒介できない」案件の名義整理。整理後の売却は、貴社においても構いません。当社が横取りする体制ではありません。
金融機関・士業の方へ
担保物件の名義未了、事業承継に伴う不動産整理など。相続人の範囲確定から登記完了までの進捗をご報告します。
専門家の皆さまにご確認いただきたいこと
- ご紹介は無償です。当社は司法書士・弁護士への紹介の対価として報酬を受け取りません。紹介手数料もお受け取りしません。
- 法律事務は司法書士（登記手続）または弁護士（紛争性のある事案）が行います。当社は受付・調整・不動産情報の整理のみを担います。
- お客さまの費用は、司法書士・弁護士・税理士それぞれへの直接のお支払いです。当社を経由した二重の請求は行いません。
権利関係が整った土地は、
ようやく「検討できる物件」になります。
日本には、所有者が分からないまま放置された土地が約410万ヘクタールあります。これは、需要が無いから売れないのではなく、名義が動かないから買えない土地が、それだけ存在するということです。
当社は、相続人の確定・権利関係の整理・境界の確認を行ったうえで、国内外の投資家・事業者の皆さまに情報をご案内しています。整理済みの案件のみをご案内するため、デューデリジェンスの負担が小さく、検討が現実的です。
ご案内の前提
- ご案内する物件は、当社または提携司法書士が名義・権利関係の整理を完了したものに限ります。
- 土地の価値は「土地」で判断します。建物だけの価値は、時間とともに必ず下がります。
- 海外投資家の方には、日本の登記・税務・外国人による取得に関する一般的なご説明を行います（個別の税務・法務判断は、提携の専門家が担当します）。
- 売買の媒介・代理は、宅地建物取引業の免許を有する者が行います。当社または提携業者が担当します。
外国人投資家の方のご案内は 外国人の方の不動産購入ガイド もご参照ください。
物件情報のご案内を希望する私たちについて
| 名称 | ピアースイナガキリーガルアドバイザリー合同会社 Pearce Inagaki Legal Advisory LLC |
|---|---|
| 所在地 | 東京都港区虎ノ門4-1-18 |
| 代表 | 稲垣 康江 |
| 業務内容 | 不動産の相続に関するご相談の受付・調整、不動産の売却・活用に関する情報提供および媒介 |
| 提携 司法書士法人 | 司法書士法人港リーガルパートナーズ 東京都港区赤坂2-12-20 ディアシティ赤坂東館501 |
当社の業務と、専門家の業務の境界
当社は、弁護士法第72条（非弁行為の禁止）および司法書士法の趣旨に従い、法律事務を行いません。ご相談の受付・日程調整・資料の整理と、不動産の売却・活用に関する情報提供が当社の業務です。登記手続は提携の司法書士法人が、紛争性の高い事案は提携の弁護士が担当します。
本ページの内容は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案に対する法的助言ではありません。制度の内容・適用の可否は、最新の法令、登記簿・戸籍等の資料、ご事情により異なります。必ず専門家にご相談ください。
「うちは大丈夫？」の答え合わせから、始めましょう。
分からないことを分からないまま持っていると、時間だけが過ぎます。名義・相続人・期限の3点だけ、こちらで整理します。ご相談は司法書士が対応します。初回のご相談は30分・無料です。
どうぞ、お気軽にご相談ください。